A execução extrajudicial de imóveis por meio da alienação fiduciária tem sido uma das formas mais utilizadas pelas instituições financeiras para retomada de bens em caso de inadimplemento. No entanto, diversos aspectos procedimentais vêm sendo desrespeitados, abrindo margem para anulação do leilão e reintegração da posse ao devedor.
⚖️ Quais são os principais vícios que tornam o leilão extrajudicial nulo?
- Ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora: O artigo 26, §1º, da Lei nº 9.514/97 determina que o devedor deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 15 dias. O STJ tem jurisprudência firme no sentido de que a intimação por edital ou por hora certa não supre a exigência legal, salvo esgotados todos os meios possíveis de localização.
- Leilão realizado antes da consolidação da propriedade: A Lei de Alienação Fiduciária exige que, antes de levar o imóvel a leilão, o credor averbe na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade. A ausência dessa averbação é causa de nulidade, conforme reiteradas decisões dos Tribunais.
- Falta de transparência quanto à avaliação do imóvel: Muitos leilões são realizados com valores visivelmente abaixo do valor de mercado sem que haja laudo de avaliação confiável. Isso fere os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo passível de questionamento judicial.
Quais são as estratégias jurídicas para defesa?
- Ação de Nulidade de Leilão Extrajudicial c/c Pedido de Tutela de Urgência: Utilizada para suspender leilões marcados ou anular os já realizados, quando houver vícios no procedimento (ausência de intimação, consolidação indevida, falta de avaliação justa, etc.).
- Produção antecipada de provas: Em alguns casos, pode-se requerer prova técnica ou documental para demonstrar o valor de mercado do bem, ou comprovar que a consolidação não foi corretamente realizada.
- Reintegração da posse do imóvel: Caso o bem já tenha sido leiloado e o devedor ainda esteja na posse, é possível buscar judicialmente a manutenção da posse até o deslinde da ação anulatória.